Hotline: 04 3511 2850 | Liên hệ

Thị trường:

 

Giáo sư trường Harvard chỉ ra các yếu tố cơ bản để tạo ra và duy trì nghành bất động sản cạnh tranh

Hàn Sơn | Thứ Hai, 12/03/2018 13:57 GMT +7

(vanhien.vn): Ngày 9/3, Hiệp hội Bất động sản thành phố HCM (HoREA) tổ chức “Diễn đàn Phát huy vai trò doanh nghiệp bất động sản triển khai thực hiện thực hiện Đề án Phát triển thị trưởng bất động sản thành phố HCM”.  Tại diễn đàn, có nhiều tham luận tâm huyết  được trình bày. Trong đó, bài tham luận của giáo sư Richard Peiser đến từ trường kiến trúc Harvard đã chỉ trúng những yếu tố mà nghành bất động sản Việt Nam đang cần để phát triển hơn nữa.

Giáo sư Tiến sĩ Richard Peiser đang thuyết trình

Qũy đất –nhân tố tiên quyết

Bắt đầu bài tham luận của mình, Giáo sư Tiến sĩ Richard Peiser khẳng định, có ba nhân tố chính quyết định đến thị trường bất động sản, bao gồm: Qũy đất; Tài chính và Qui định

Trong 3 yếu tố trên, thì theo ông quỹ đất là nhân tố tiên quyết. Qũy đất không chỉ là  nguồn cung đất, mà đất còn phải có khả năng phát triển, đáp ứng được yêu cầu. “Vấn đề quan trọng đối với các nước đang phát triển, đó là đối với đất đai, thì chúng ta phải xác lập quyền sở hữu rõ ràng. Khi có quyền sở hữu rõ ràng thì người ta mới có khả năng cầm cố và giao dịch. Có một điểm mà tôi nghĩ Việt Nam sẽ tốt hơn đối với các nước đang phát triển khác  đang gặp phải đó là một lô đất thì thường rất khó xác định ai là chủ sở hữu, thường các nước đang phát triển gặp vấn đề này. Đa phần là sở hữu của một bộ lạc, hay bộ tộc”, ông nói.

Theo ông, đối với các nước đang phát triển thì đa số chưa có một trung tâm lưu trữ thông tin về sở hữu đất đai, một nơi lưu trữ tất cả các thông tin về chủ sở hữu, đặc tính của đất đai để khi cần khách hàng có thể tới đó để tìm hiểu ai là chủ sở hữu, đất đó có tranh chấp hay là không tranh chấp. Một công cụ nữa là bảo hiểm quyền sở hữu. Ông cho biết, ở thị trường Mỹ thì cơ chế về quyền sở hữu sẽ   giúp bồi thường khi có trục trặc xảy ra. Nó không thay thế cho quyền sở hữu, nhưng nó là một cơ chế để đảm bảo cho quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi.

Theo ông, để đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường bất động sản thì qui trình cấp quyền sở hữu phải minh bạch và dễ tiên liệu. Để đảm bảo quỹ đất ổn định cần phải đáp ứng các yếu tố: Nguồn cung phải đủ đất cho phát triển, đáp ứng đủ nhu cầu cho thị trường; Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị có thể phát triển; Quyền sở hữu đất.

Và yếu tố hết sức quan trọng trong kinh doanh bất động sản nữa  là cơ sở hạ tầng, bao gồm đường sá, hệ thống cống rảnh, điện... Đó là những tiện ích thiết yếu để người dân quanh khu vực đó có thể sinh sống được. Trong đó, giao thông công cộng là một yếu tố vô cùng quan trọng, đảm bảo sự lưu thông, tiếp cận liên tục của người dân. Giáo sư Richard Peiser  cho biết, người xây dựng cơ sở hạ tầng ở Mỹ có thể là chính phủ, hoặc tư nhân. Nhưng dù ai xây dựng thì cũng phải tuân theo quy hoạch đã được phê chuẩn trước.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, phát biểu trong diễn đàn

Thị trường bất động sản cho vay cầm cố phải được chú trọng

Đồng thời, ông cũng khẳng định rằng, thị trường bất động sản mà chỉ tập trung vào đối tượng khách hàng trả tiền mặt thì sẽ là cản trở rất lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản cho vay cầm cố phải được chú trọng, nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển lâu dài. “Nói về thị trường bất động sản thì nó bao gồm nhiều lĩnh vực, nhiều thể loại, nhưng mà nói chung khoảng 70 đến 80 % tập trung vào mảng nhà ở. Tôi đã từng có khoảng thời gian 4 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc 4 năm, thì tôi rất ngạc nhiên là ở Trung Quốc họ không có thị trường cho thuê nhà ở một cách chính thức như ở Hoa Kỳ. Việc phát triển thị trường cho thuê nhà ở là rất quan trọng, nó là một phần không thể thiếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, nó đáp ứng được nhu cầu của những người có thu nhập thấp, người ta không đủ khả năng mua thì người ta thuê. Thứ 2 là đáp ứng nhu cầu của các bạn trẻ ngày nay họ không muốn ở mãi một cái nhà, thì họ thay đổi nhà liên tục. Thì nó sẽ giúp thị trường sinh động hơn”, ông chia sẻ.

Cũng theo giáo sư, ở Mỹ số lượng người thuê nhà thay vì sở hữu là 40%, còn ở Đức cao hơn khoảng 50%. Ông nói: “Tôi nghĩ ở Việt Nam cũng giống như ở Trung Quốc, tức là chủ yếu chủ sở hữu. Tôi nghĩ cái đó cũng tốt thôi, nhưng nó là một phần rất là nhỏ so với một quy mô rất lớn thị trường cho thuê nhà ở chính thức, trong đó những nhà kinh doanh bất động sản xây dựng những dự án rất quy mô rồi cho thuê những sản phẩm của mình.

Giáo sư Richard Peiser  cũng cho biết, vấn đề tài chính, tài trợ cho thị trường bất động sản cũng rất quan trọng. ông phân tích: “Nó sẽ nhắm đến 2 mảng. Mảng thứ nhất là cho vay thế chấp lâu dài đối với người mua nhà. Mảng thứ hai là cho vay xây dựng đối với nhà đầu tư. Vai trò của thị trường cầm cố thế chấp lâu dài, là nó tạo nguồn vốn  lâu dài cho người vay. Ít nhất là kỳ hạn 30 – 40 năm. Giá trị cho vay có thể từ 70 đến 80% giá trị căn nhà. Tuy nhiên để thị trường thế chấp phát triển lâu dài thì song song đó phải có một thị trường thế chấp thứ cấp phát triển. Thị trường vay thế chấp thứ cấp này hoạt động như thế nào? Có nghĩa là giả sử một ngân hàng, họ cho người mua nhà vay mua nhà, họ nhận thế chấp bằng chính căn nhà đó. Họ tập hợp những khoản vay đó và họ lại bán các khoản vay đó cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông, có rất nhiều phương án để huy động vốn đảm bảo tài chính cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như kêu gọi quỹ đầu tư trong và ngoài nước, ngân hàng tham gia tài trợ cấp vốn, tiền từ khách hàng... nhưng nguồn vốn tự lực của các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất quan trọng, tránh tác động từ yếu tố tài chính bên ngoài, đảm bảo tính cạnh tranh cao.

Về nhân tố qui định, cần rút ngắn thời gian các thủ tục giao đất, quy hoạch, chi tiết xây dựng... phải đảm bảo tính minh bạch. Đối với qui trình phê duyệt quy hoạch thì càng đảm bảo được phê duyệt càng tốt; rà soát quy hoạch chung 5 năm một lần; qui hoạch cụ thể để phê duyệt chi tiết xây dựng.

Không gian công cộng và không gian mở mang lại giá trị cho tất cả - lý tưởng là 25-30% hoặc hơn diện tích đất để tự nhiên hoặc dành cho công viên, giải trí. Quan trọng phải tiếp cận được công viên và không gian mở, có sân chơi tiện ích cho mọi lứa tuổi.

Phê duyệt và cấp quyền trong 6-12 tháng, qui trình phê duyệt càng lâu, tính cạnh tranh càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ.

Giải tỏa đền bù, đây là công tác gây mất nhiều thời gian, gây tổn thất chi phí và gây khiếu kiện nhiều nhất. Phải thực hiện tốt việc giải tỏa đền bù, đây cũng là việc tránh những thông tin tiêu cực cho thị trường bất động sản.

Bình luận ({{total}})

{{item.Body}}

{{item.Title}} - {{item.CreatedDate}} | Trả lời

{{sitem.Title}} - {{sitem.CreatedDate}}

Viết bình luận

Bạn đọc vui lòng gõ chữ có dấu, góp ý có tính văn hóa, xây dựng và chịu trách nhiệm về ý kiến của mình. Nội dung góp ý của bạn đọc được đăng tải là do Ban Biên tập tôn trọng dư luận xã hội, nhưng đó không phải là quan điểm của Tạp chí điện tử Văn hiến Việt Nam.

Nội dung

Họ tên

Email

Điện thoại

 

{{item.Title}}
  • Bình luận mới
  • Bài đọc nhiều
{{item.Title}}